¿Cómo funcionan las arras al comprar una vivienda en España?

Has encontrado la vivienda que buscabas en Nerja. El precio encaja, la zona te convence y el vendedor está dispuesto a cerrar el trato. Llega entonces un momento que muchos compradores, especialmente los internacionales, no esperan: antes de ir al notario, hay que firmar un contrato de arras.

¿Qué es exactamente? ¿Qué ocurre si algo sale mal? ¿Cuánto dinero hay que entregar? En esta guía respondemos a todas esas preguntas con claridad, para que llegues a ese momento sabiendo exactamente qué estás firmando.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal o reserva. A cambio, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a nadie más durante el plazo pactado, que es el tiempo que ambas partes necesitan para formalizar la operación ante notario.

En términos prácticos, las arras son el paso definitivo entre el acuerdo verbal y la firma en notaría. Desde ese momento, tanto comprador como vendedor quedan legalmente vinculados a las condiciones pactadas.

Los tres tipos de arras en España

No todas las arras funcionan igual. La ley española reconoce tres modalidades, y elegir la correcta es fundamental porque determina qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.

Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las más habituales en el mercado inmobiliario español y las más recomendadas por los profesionales del sector. Permiten a ambas partes desistir del contrato, pero con consecuencias económicas claras:

• Si el comprador se echa atrás, pierde la totalidad de la cantidad entregada.
• Si el vendedor se echa atrás, está obligado a devolver el doble de lo recibido.

Ejemplo práctico: en una compraventa de 300.000€ con unas arras del 10% (30.000€), si el vendedor desiste deberá devolver 60.000€. Si desiste el comprador, perderá los 30.000€ entregados.

Para que este mecanismo funcione correctamente, el contrato debe mencionar expresamente el artículo 1454 del Código Civil. Si no lo hace, los tribunales pueden interpretarlo de forma distinta.

Arras confirmatorias

En este caso las arras actúan como un anticipo a cuenta del precio final, sin establecer una vía de salida pactada. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños e intereses por la vía judicial. No existe la opción de simplemente "perder la señal" o "devolver el doble": hay que acudir a los tribunales.

Son menos habituales en compraventas entre particulares, pero pueden aparecer en determinadas operaciones. Conviene leer bien el contrato antes de firmar.

Arras penales

Establecen una penalización económica concreta pactada de antemano por las partes en caso de incumplimiento. A diferencia de las penitenciales, no impiden que la parte perjudicada reclame adicionalmente el cumplimiento del contrato o daños e intereses. Su contenido concreto depende de lo que se haya redactado.

¿Cuánto dinero se entrega en concepto de arras?

La ley española no fija ningún importe obligatorio. Sin embargo, en el mercado inmobiliario actual el porcentaje más habitual es el 10% del precio de compraventa, que posteriormente se descuenta del precio final en el momento de la escritura pública ante notario. En algunos casos, especialmente en propiedades de mayor valor, el porcentaje puede negociarse entre el 5% y el 15%.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Para que el contrato sea sólido y evite conflictos posteriores, debe recoger al menos los siguientes elementos:

• Identificación completa de comprador y vendedor (nombre, DNI o NIE, domicilio).
• Descripción detallada del inmueble (dirección, referencia catastral, superficie, cargas).
• Precio total de compraventa acordado.
• Importe de las arras entregadas y forma de pago.
• Tipo de arras pactadas, con mención expresa al artículo del Código Civil correspondiente si son penitenciales.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública ante notario.
• Cláusula de financiación, si el comprador necesita hipoteca (protege al comprador si el banco deniega el préstamo).
• Distribución de gastos de la compraventa.

Errores frecuentes que hay que evitar

En nuestra experiencia acompañando a compradores en Nerja y La Axarquía, estos son los errores más habituales al firmar un contrato de arras:

• No especificar el tipo de arras. Si el contrato no menciona expresamente el artículo 1454, los tribunales interpretarán por defecto que son confirmatorias, lo que elimina la posibilidad de desistir libremente.
• Fijar un plazo demasiado corto. Los bancos necesitan tiempo para tramitar una hipoteca. En 2026 se recomiendan al menos entre 45 y 60 días desde la firma de las arras hasta la escritura.
• No incluir cláusula de financiación. Si el banco deniega la hipoteca y no existe esta cláusula, el comprador puede perder las arras sin haber hecho nada mal.
• Firmar sin solicitar una Nota Simple. Antes de entregar cualquier dinero, conviene verificar en el Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas, embargos o hipotecas pendientes. En nuestro artículo sobre la Nota Simple explicamos cómo interpretarla.
• No contar con asesoramiento profesional. En operaciones con financiación, cargas, herencias o compradores extranjeros, la revisión del contrato por un profesional es imprescindible.

Las arras cuando el comprador necesita hipoteca

Este es uno de los escenarios más delicados. Si el comprador depende de la aprobación de una hipoteca para completar la compra, es fundamental incluir en el contrato una cláusula de condición suspensiva por financiación. Esta cláusula permite recuperar las arras si el banco finalmente deniega el préstamo, sin penalización para el comprador.

Sin esta protección, una denegación hipotecaria puede suponer la pérdida de la señal completa. Si estás pensando en financiar tu compra en Nerja, en nuestro artículo sobre hipotecas en España para compradores internacionales encontrarás todo lo que necesitas saber.

¿Las arras tributan fiscalmente?

Las arras penitenciales que no llegan a culminar en compraventa tienen un tratamiento fiscal específico. Si el comprador las pierde, no generan derecho a deducción. Si el vendedor las devuelve duplicadas, el exceso sobre lo recibido puede tributar como ganancia patrimonial. En cualquier caso, cuando la operación se completa, las arras se integran en el precio final y se liquidan con los impuestos correspondientes a la compraventa (ITP en vivienda de segunda mano, o IVA en obra nueva). Consulta siempre con un asesor fiscal para tu caso concreto.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras en España

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar una vivienda en España?

No es obligatorio legalmente, pero sí es la práctica habitual y recomendada. Protege tanto al comprador como al vendedor durante el tiempo que media entre el acuerdo y la firma ante notario, que puede ser de semanas o meses.

¿Puedo negociar el importe de las arras?

Sí. La ley no fija ningún porcentaje mínimo ni máximo. El 10% es la referencia habitual, pero el importe puede negociarse libremente entre comprador y vendedor en función de las circunstancias de cada operación.

¿Qué ocurre si el vendedor no puede escriturar porque tiene cargas pendientes?

Si el vendedor incumple el contrato por motivos imputables a él — incluyendo no poder transmitir la vivienda libre de cargas en el plazo pactado — el comprador tiene derecho a reclamar el doble de las arras entregadas si son penitenciales, o a exigir el cumplimiento del contrato si son confirmatorias.

¿Necesito un abogado para firmar un contrato de arras?

No es un requisito legal, pero en operaciones complejas, con financiación, con compradores extranjeros o con cualquier elemento que complique la compraventa, contar con revisión jurídica es una inversión que puede evitar problemas mayores.

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También puedes consultar nuestra guía con las 7 preguntas clave que debes hacerle a tu inmobiliaria antes de comprar en Nerja o nuestra comparativa de precios en la Costa del Sol para entender mejor el mercado.

Aviso legal: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Para cualquier operación inmobiliaria, consulta siempre con un profesional cualificado.