Guía para alquiler vacacional y de larga duración
En la Costa del Sol, zonas como Nerja, Frigiliana, Torrox o Marbella son muy demandadas tanto para alquiler vacacional como para alquiler de larga duración. Antes de poner tu propiedad en el mercado, es clave conocer la normativa actualizada para evitar sanciones y maximizar la rentabilidad.
En este artículo te resumimos lo esencial para alquileres turísticos y también para quienes buscan arrendamientos estables de meses o años.
Alquiler vacacional en la actualidad: lo que necesitas saber
1. Registro Único de Alquiler (NRUA) – Obligatorio desde julio de 2025
- Todos los alojamientos turísticos necesitan el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA).
- Sin este registro, los anuncios en plataformas pueden ser eliminados y acarrear multas de hasta 600.000€.
2. Alta como autónomo
- Si gestionas el alquiler de forma habitual con servicios (limpieza, sábanas, atención al huésped…), debes darte de alta como autónomo.
- Si solo alquilas de manera puntual, puedes declarar los ingresos en el IRPF sin necesidad de alta en RETA.
3. Permiso de la comunidad de propietarios
- Desde abril de 2025, para alquilar tu vivienda como vacacional necesitas la aprobación de 3/5 partes de la comunidad de vecinos.
4. Obligaciones fiscales
- IRPF o Impuesto de no Residentes (Modelo 210).
- En caso de servicios adicionales, también IVA (Modelo 303).
- Las plataformas informan automáticamente a Hacienda mediante el Modelo 179.
Alquiler de larga duración: normativa y ventajas
El alquiler de larga duración en Nerja y cualquier otro punto de La Axarquía está en auge, especialmente entre residentes extranjeros que buscan vivir todo el año en la Costa del Sol.
Reglas básicas según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
1. Duración mínima: El contrato suele ser de 1 año prorrogable hasta 5 (7 si el arrendador es una empresa).
2. Fianza obligatoria: Un mes de renta en contratos de vivienda habitual. Puede solicitarse una garantía adicional (aval, depósito).
3. Declaración en el IRPF: Ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. La reducción por alquiler de vivienda habitual puede variar según la normativa vigente y condiciones del contrato.
4. Gastos deducibles: IBI, comunidad de propietarios, seguros, reparaciones y suministros (si los asume el propietario).
Ventajas frente al alquiler vacacional
- Ingresos estables y predecibles mes a mes.
- Menos gestión diaria, sin cambios constantes de inquilinos.
- Mayor seguridad legal con contrato regulado por la LAU.
- Demanda creciente en la Axarquía (familias, jubilados europeos y teletrabajadores).
¿Qué opción elegir: alquiler vacacional o de larga duración?
| Característica | Alquiler Vacacional | Alquiler Larga Duración |
|---|---|---|
| Rentabilidad | Alta en temporada, variable el resto del año | Estable, ingresos seguros cada mes |
| Requisitos legales | NRUA, permiso comunidad, posible alta de autónomo | Contrato LAU, fianza legal |
| Fiscalidad | IRPF + IVA (según servicios), Modelo 179 | IRPF (rendimientos del capital inmobiliario) |
| Gestión | Más intensa: check-in, limpieza, reservas | Más sencilla: contrato y seguimiento |
| Perfil de inquilino | Turistas y viajeros | Familias, expatriados, teletrabajadores |
El #EfectoNarixa: tu alquiler en buenas manos
En Narixa Villas sabemos que la legalidad y la gestión profesional son claves para sacar el máximo partido a tu vivienda:
- Alquiler vacacional: gestionamos tu propiedad de forma integral (reservas, limpieza, check-in, marketing) cumpliendo la normativa.
- Alquiler de larga duración: encontramos inquilinos fiables, redactamos contratos ajustados a la ley y te asesoramos en fiscalidad.
Visítanos en nuestras oficinas en Nerja o contáctanos y solicita asesoramiento sin compromiso.
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