¿Quién paga las reparaciones en un alquiler en España? Guía Propietario vs Inquilino (Actualizada 2026)

Es la disputa más común en el mundo del alquiler. La lavadora deja de girar, la cinta de la persiana se rompe o el aire acondicionado deja de enfriar. La pregunta inmediata es: ¿Quién paga esto?

Si tienes una propiedad alquilada en Nerja o la Costa del Sol, o si vives de alquiler, entender la normativa española es vital para evitar conflictos (y gastos inesperados). En Narixa Villas gestionamos decenas de propiedades y resolvemos estas dudas a diario.

En esta guía, desglosamos lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para aclarar exactamente qué le corresponde pagar al casero (arrendador) y qué al inquilino (arrendatario).

La Regla de Oro de la LAU:
En general, el propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
El inquilino paga las "pequeñas reparaciones" derivadas del uso diario y los daños por mal uso.

1. Qué debe pagar el Propietario (Habitabilidad)

Según el Artículo 21 de la LAU, el dueño está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en "condiciones de habitabilidad", sin derecho a subir la renta por ello.

Ejemplos comunes responsabilidad del Arrendador:

• Problemas estructurales: Humedades por tuberías o goteras, grietas en paredes o problemas en los cimientos.
• Instalaciones esenciales: Si la máquina de aire acondicionado o el termo eléctrico se rompen por antigüedad (no por mal uso), fallos en la instalación eléctrica o rotura de tuberías generales.
• Sustitución de electrodomésticos (Vejez): Si la lavadora tiene 10 años y el motor muere simplemente porque es vieja, el propietario debe repararla o sustituirla.

Excepción: El propietario NO paga si el daño fue causado de forma intencionada o negligente por el inquilino.

2. Qué debe pagar el Inquilino (Pequeñas reparaciones y uso)

La ley establece que las "pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario" corren a cargo del arrendatario. Pero, ¿qué es una "pequeña reparación"?

En la jurisprudencia española, esto suele interpretarse como costes inferiores a 150€ - 200€ (aunque lo ideal es especificarlo en el contrato) o mantenimiento básico.

Ejemplos comunes responsabilidad del Inquilino:

• Consumibles: Bombillas fundidas, limpieza de filtros del aire acondicionado, pilas de los mandos.
• Roturas menores: Una tapa de inodoro rota, un cristal de una ventana (por un portazo) o una cinta de persiana atascada.
• Mal uso: Si el desagüe se atasca porque has tirado aceite o toallitas, la factura del fontanero es tuya.
• Cambio de cerraduras: Como explicamos en nuestro popular artículo sobre cambiar la cerradura en un piso de alquiler, si pierdes las llaves o quieres seguridad extra, este coste suele ser tuyo.

3. La zona gris: El dilema de la lavadora

Es la discusión clásica. La lavadora no centrifuga. ¿Quién paga?

Aquí, el informe del técnico manda.

• Si el técnico dice: "La placa electrónica se quemó por antigüedad", paga el Propietario.
• Si el técnico dice: "Se dejaron una moneda en el bolsillo y rompió el tambor" o "El filtro está obstruido por suciedad", paga el Inquilino.

4. Cómo evitar discusiones (y dolores de cabeza)

Disputas por reparaciones de 50€ pueden arruinar la relación entre casero e inquilino. Aquí tienes nuestro consejo experto para propietarios en Nerja:

1. Inventario Detallado: Haz fotos de todo antes de que entre el inquilino.
2. La Cláusula de "Pequeñas Reparaciones": Especifica en el contrato un límite monetario (ej: reparaciones menores de 150€ las paga el inquilino).
3. Contrata a un Gestor de Propiedades: Es la solución más efectiva.

Deja de preocuparte por el aire acondicionado

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